昨日かかってきた電話は「マンション投資」である。この投資話のポイントは次の通り。
・物件は都内（品川区）のワンルームマンションである。
・ローンを組んで物件を購入して、賃料でローンを返済する。
・ローンを完済しても自己資金による支払は殆どないので、完済後は賃料で収入が得られるし、売却益を得ることも出来る。
つまり、「人のお金＝借主の払う賃料」でマンションを買いませんかという話し。
うまい話である。んで、裏があると相場は決まっている。
そこで幾つか質問してみる。
僕：「今後10年にわたって人口が減り続け、ワンルームマンションの借主である若年者や独身者が減っていくのに、何故マンションが安定して借りられると思うのか？」
相手：「政府の統計やシンクタンクの推計では東京の人口はまだまだ増加し続けると言われておりますのでご安心下さい」
僕：「政府やシンクタンクの統計や推計は経済成長させたいというバイアスがかかっていて当てにならない」
相手：「それでも増えると言っておりますので」
僕：「日本全国の人口が減るのに東京の人口が増加すると仮定してみよう。すると地方の人口が減るということで、地方の税収は減少していく。すると地方交付税などによって東京から富が移転され、地方経済を刺激する政策がとられる。すると東京は逆に増税になる。また、これほど狭い地域に沢山の人口、つまり需要が増えると全体的な物価は上昇する。すると都市生活者の生活費は高騰していく。しかし、元々高額な給料のもらえる仕事は少ないので、多くの都市生活者は賃金の安い仕事に就かざるを得ない。すると都市では生活できなくなるので地方に行こうかなと思う。地方は都市の税収からの交付金で公共投資に関係する仕事が増えるので就職口もあるし、生活費も安い。そう考えると東京の人口は微増するかもしれないが、最終的には地方にも人口流出して今の水準とそれほど変わらないということになるだろう。その上、都市生活者の中でマンションを借りれるほどの給料を貰う人はますます少なくなるので、マンション需要が増えるとは決していえない。」
相手：「でも、借り手は増えると言っていますので」
僕：「そんなマンション借りれないですよ。自分の給料考えたら分かるでしょう」
相手：「・・・（絶句）」
マンションはあくまでも土地の所有権を持っている人が上に建てたものを賃貸して利回りを取るものだ。彼らのリスク（空き部屋発生）は土地取得に新たな投資が必要ないという部分でヘッジされることになる。最低限の利回りは建物の建設費用ローン返却と固定資産税のみで良い。しかし、普通にマンションを買う場合は建物に加えて土地の所有権を購入することになる。しかも、日本の場合は分譲マンションの価格はプレミアムがついて実質価値（土地取得代金、マンション建設費）の倍近くになる。これはマンションの価格設定がマンション購入世帯の年収を基準として決定されているためで、日本のマンションが高い理由は何もお金をかけて建設しているわけではなく、利益幅が大きいというだけの話だ。
するとプレミアムの価値が建築後いつまで維持されるかということで、これは実は周辺環境や築年数によって全く違ってくる。自分がローンを払い終える25年後にどれほどのプレミアムが残っているかと言えば、殆ど残っていないと思った方が良い。すると、2000万円で買ったマンションは買った瞬間に1000万円に値下がりしたと思うべきだ。
次にローンを賃料で返すということについてだが、ローンをカバーできるほどの賃料収入は期待できない。先ほど言ったように通常の賃貸マンションは土地の所有権を持っている人が貸している。更に彼らはプレミアムにお金を払っていない。つまり競合は明らかに価格優位性を持っているのだ。そのため、賃料は月々のローン返済金額よりも安く設定されてしまう。
最終的に25年後にローンを完済すれば月々の家賃収入はそのまま定期収入となるが、それまでに支払った差額を考えると最初の数年は利益にはならない。そこで売却したとしても数百万円程度でしか売れないか、売るために大幅なリフォームを必要としてしまう。また、賃借人が入れ替わる時のリフォーム代金もバカにならない。
それでも、身銭ゼロで数百万円の資産が手に入ればいいじゃないかという説得も行われる。だが、身銭はゼロではない。ローンを組んでいる。ローンの原資はその人の信用だ。ローンを組めばその人の信用が目減りする。他にお金が必要になっても融資が受けられなくなることだってある。わずかな利回りのために自分の信用を使うのは損だ。
マンション投資話は尽きないだろう。一度自分自身でどうなるかをシミュレーションしてみれば良いのだ。そうすれば色々と判断できるだろう。
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